Föstudagur 17.03.2017 - 19:37 - FB ummæli ()

Lífeyrissjóðirnir og húsnæði

Í sambandi við lífeyrissjóðina og þeirra 3.5% markmið (eða viðmið, eftir því hvað þið viljið kalla það) um raunávöxtun er rétt að hafa eftirfarandi í huga.
Þegar þetta markmið – sem er föst tala – var sett í upphafi voru raunvextir í heiminum, þar á meðal á Íslandi, mun hærri en þeir eru í dag. Það var því tiltölulega auðvelt fyrir lífeyrissjóðina að ná þessu markmiði á öruggan máta. Þess vegna hefði mátt hrúga öllu saman í ríkisskuldabréf og fara heim, 3.5% markmiðið hefði náðst leikandi.
Raunvextir í heiminum hafa almennt lækkað síðustu 30 ár eða svo þótt á Íslandi hafi þeir ekki byrjað að lækka að ráði fyrr en eftir hrun. Gögn frá World Bank.
Raunvextir hafa lækkað í heiminum m.a. vegna þess að bankakerfi heimsins hafa fengið að búa til of mikið af skuldum og hækki seðlabankar stýrivexti leggjast hagkerfi á hliðina vegna of hárrar skuldabyrðar einstaklinga og fyrirtækja. Líkurnar á því að raunvextir hækki upp í „gömlu góðu dagana“ eru hverfandi litlar. Áhættulaus raunávöxtun lækkar.
Svo ætli sjóðirnir að ná 3.5% raunávöxtun þá verða þeir að gjöra svo vel að breyta sínum fjárfestingastefnum. Það dugar ekkert lengur að kaupa ríkisskuldabréf og aðrar áhættulitlar fjárfestingar og fara heim. Það verður að taka áhættu og það kostar ekki bara meiri umbun við að fjárfesta (því flóknar og áhættusamari fjárfestingar er dýrar og erfiðara að framkvæma en öruggar) heldur einnig meiri óstöðugleika í ávöxtun sjóðanna en þegar áhættulausi kosturinn gefur þeim þá þegar alla þá raunávöxtun sem þeir þurfa.
Íslendingar þurfa að átta sig á þessu. Fyrir utan þá staðreynd að það þarf ekki sjóðsöfnunarkerfi í hagkerfi með eigin mynt til þess að geta borgað út lífeyri í framtíðinni – gegnumstreymiskerfi nær slíku takmarki án nokkurrar hættu á að fara á hausinn í hagkerfi með eigin mynt – þá verður, eigi að vera með sjóðsöfnunarkerfi á annað borð, að gjöra svo vel að breyta fjárfestingarstefnum sjóðanna í samræmi við þann veruleika að raunávöxtun kemur ekki eins auðveldlega og hún gerði.
Og já, einn af augljósustu kostunum er að stækka fjárfestingu þeirra í húsnæði með beinni uppbyggingu slíkra eigna (í stað þess að fjármagna kaup á slíku með því að kaupa skuldabréf Íbúðalánasjóðs). Húsnæði er langtímafjárfesting, líkt og skuldbindingar sjóðanna, og líkt og allar langtímafjárfestingar gefur það af sér ávöxtun vegna þess hversu erfitt er að selja slíkar eignir á skömmum tíma m.v. hluta- og skuldabréf (kallað „liquidity premium„). Meðal annars vegna þessa er langtíma ávöxtun húsnæðis almennt og að meðaltali hærri en eigna sem hægt er að selja í hvelli. En viðkomandi fjárfestir verður þá að sætta sig við að geta ekki selt eignina í hvelli. Blessunarlega eru lífeyrissjóðir, með sínar langtímaskuldbindingar, einmitt fjárfestirinn sem ætti að sætta sig við slíkt.
Ein augljós hugmynd fyrir lífeyrissjóðina er því að stofna félag sem hefur það að markmiði að byggja og leigja út húsnæði á Íslandi. Félagið skal vera í eigu lífeyrissjóðanna sjálfra og stjórn þess kjörin af einstaklingum sem eiga í viðkomandi lífeyrissjóðum. Félagið gæti verið fjármagnað 100% með eigið fé til að takmarka áhættu sjóðanna, það er engin þörf á lánsfé. Þetta félag getur byggt ódýrt leiguhúsnæði og leigt það út til hvers sem það vill. Að fara í gegnum einkaaðila væri líka hægt en líklega væri skynsamlegra fyrir sjóðina til langs tíma að gera þetta sjálfir með eigin félagi til að sleppa við umsýsluþóknun einkaaðilans.
Ávöxtun á leiguhúsnæði í dag er á bilinu 7-10%, fer eftir staðsetningu þess. Leiguverð heldur svo að stórum hluta í við verðlag. Þar með er komið fjárfestingartækifæri sem ekki aðeins er til langs tíma – líkt og skuldbindingar sjóðanna sjálfra – heldur er það með hærri ávöxtun en sjóðirnir þarfnast og er að auki nokkurn vegin verðtryggt.
Og, já, samkvæmt núverandi lögum mega lífeyrissjóðirnir gera þetta nú þegar, sjá 11. lið 36. gr. Og já, þetta er ekki ný hugmynd og það er satt best að segja undarlegt að þetta sé ekki gert í stórum stíl því fyrir utan að vera möguleiki á að mæta þörf á húsnæði er þetta augljós og hagkvæmur fjárfestingarkostur fyrir lífeyrissjóði.
Svo, já, lífeyrissjóðir ættu að byggja og reka húsnæði til útleigu. Þó ekki nema bara vegna þess að það er skynsöm fjárfesting fyrir sjóðina.
———
P.S. En svo er það annað mál hvort þið viljið vera með sjóðsöfnun á annað borð. Líkt og Alan Greenspan bendir hér á er sjóðsöfnunarkerfi ekki nauðsynlegt í hagkerfi með eigin mynt ef tilgangur lífeyriskerfisins er að borga út lífeyri þegar þörf er á honum. Gegnumstreymiskerfi myndi nægja til þess að ná slíkum tilgangi án þess að það sé nokkur hætta á að slíkt kerfi geti ekki staðið við sínar skuldbindingar.

Flokkar: Óflokkað

«
»

Facebook ummæli

Vinsamlegast athugið:
Ummæli eru á ábyrgð þeirra sem þau skrifa. Eyjan áskilur sér þó rétt til að fjarlægja óviðeigandi og meiðandi ummæli.
Tilkynna má óviðeigandi ummæli í netfangið ritstjorn@eyjan.is

Eyjan Media ehf. - Kringlunni 4-12, Reykjavík - eyjan(hjá)eyjan.is